Betriebskostenvorauszahlung

Betriebskosten werden unterschieden in warme und kalte Betriebskosten. 

• Kalte Betriebskosten sind alle Betriebskosten gemäß § 2 Ziffer 1 bis 3 und 7 bis 17 Betriebskostenverordnung (BetrKV), ohne Berücksichtigung der Kosten für die Heizung und das Warmwasser. So z.B. Kosten für die Müllentsorgung, Kosten für den Winterdienst und die Gartenpflege.
• Warme Betriebskosten sind, gemäß § 2 Ziffer 4 bis 6 BetrKV, wiederum die Kosten für die Heizung und das Warmwasser und solche die damit verbunden sind (Bsp.: Wartung, Reinigung etc.).

Die Betriebskosten, gemäß § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV), werden mit den Vorauszahlungen abgedeckt. Nicht zu den Betriebskosten hingegen zählen beispielsweise die Kosten der Instandhaltung/Instandsetzung und Verwaltungs- oder Leerstandskosten.

Die Abrechnung erfolgt immer für den letzten, abgeschlossenen Abrechnungszeitraum, der vorwiegend ein Jahr umfasst. Von dem Moment an, in dem die Abrechnungsperiode endet (i.d.R. 31.12.), hat der Vermieter zwölf Monate lang Zeit, um die Betriebs- und Heizkostenabrechnung zu erstellen.

Sofern in Ihrer Wohnung noch keine fernauslesbaren Messgeräte verbaut sind, werden Sie rechtzeitig über den anstehenden Termin zur Ablesung der Messwerte informiert. Es wird ungefähr 14 Tage vorher ein Aushang in Ihrem Hausflur angebracht, auf dem alle wichtigen Informationen wie Datum und Uhrzeit vermerkt sind. Der Termin zur Ablesung wird jeweils am Anfang eines Folgejahres vorgenommen.

Die STADT UND LAND hat grundsätzlich zwei Ablesetermine mit den Messdienstfirmen vereinbart. Sollten Sie die vorgegebenen Termine nicht wahrnehmen können, haben Sie die Möglichkeit einen weiteren Wiederholungstermin auf eigene Kosten zu vereinbaren. Wenden Sie sich hierfür einfach an das für Sie zuständige Messdienstunternehmen oder an Ihre/n Kundenbetreuer/in. Sofern kein Termin zustande kommt, muss Ihr Verbrauch anhand der Vorjahreswerte, vergleichbarer Räume oder des Liegenschaftsdurchschnitts geschätzt werden.

In solch einem Fall können Sie sich an Ihre/n zuständigen Kundenbetreuer/in wenden. Diese/r wird das Messdienstunternehmen dann kontaktieren, um zu klären, woran es gelegen hat, dass der Termin nicht zustande gekommen ist und wie weiter verfahren wird. 

In der Regel wird die Höhe der Betriebskostenvorauszahlungen bei Abschluss des Mietvertrages festgelegt und dann, falls notwendig, im Rahmen einer vollzogenen Betriebskostenabrechnung nach oben oder unten angepasst. Der Vermieter darf die Vorauszahlungen für künftige Zeiträume ohne Zustimmung des Mieters erhöhen. Dies darf aber nur in angemessenem Rahmen und begründet geschehen. Legitime Gründe sind etwa ein Mehrverbrauch im Vergleich zum  Vorjahr sowie Preiserhöhungen oder Tarifänderungen der Versorgungsunternehmen oder Dienstleister. 

Eine Anpassung der Höhe der Betriebskostenvorauszahlungen muss immer separat und individuell geprüft werden. Bitte bedenken Sie hierbei aber, dass eine Reduzierung der Vorauszahlungen zu einer höheren Nachzahlung im Rahmen der Betriebskostenabrechnung führen kann und die Vorauszahlung auskömmlich sein muss. Grundsätzlich überprüft die STADT UND LAND die Höhe der Betriebskostenvorauszahlungen regelmäßig. Sollten Sie dennoch eine Änderung wünschen, können Sie sich gerne schriftlich an Ihre/n Kundenbetreuer/in wenden. 

Das Ergebnis der Betriebs- und Heizkostenabrechnung ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Beispielsweise hat der individuelle Verbrauch, die Größe der Wohnung und die vom Vermieter festgelegte Vorauszahlung erheblichen Einfluss auf die Höhe der zu zahlenden Betriebskosten. 

Gemäß den gesetzlichen Vorgaben muss die Betriebskostenabrechnung folgende Angaben enthalten: 

• Abrechnungszeitraum und Zeitpunkt der Erstellung
• Angabe der abzurechnenden Wohnung
• Zusammenstellung der Gesamtkosten 
• Angabe und Erläuterung des Umlageschlüssels
• Berechnung des Anteils der Mieterin oder des Mieters
• Abzug der Vorauszahlungen

Bei der Abrechnung von Betriebskosten können mehrere Häuser oder Grundstücke zu einer Wirtschaftseinheit zusammengefasst werden. Eine Wirtschaftseinheit umfasst aus organisatorischen Zwecken zusammenhängende Gebäude und/oder Grundstückskomplexe. Sie besteht in der Regel aus wenigstens einem oder mehreren Häusern, die einheitlich verwaltet werden, in einem unmittelbaren örtlichen Zusammenhang zueinanderstehen, eine einheitliche Ausstattung haben und hinsichtlich einzelner Betriebskosten (z.B. Heizkosten) ein unabweisbares technisches Bedürfnis für eine gebäudeübergreifende Abrechnung aufzeigen.

Verteilerschlüssel dienen der Aufteilung der entstandenen Betriebskosten. Sie gewährleisten ein faires, transparentes und nachvollziehbares Verteilen der Kosten auf jedes einzelne Mietobjekt innerhalb einer Wirtschaftseinheit. 

Es gibt unterschiedliche Verteilerschlüssel, die der Vermieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung heranziehen kann. Der Vermieter kann also, unter der Berücksichtigung der gesetzlichen Regelungen in § 556a BGB und der Heizkostenverordnung (anteilige Berechnung nach Verbrauch und Wohnfläche)

• nach Wohnfläche
• nach Verbrauch
• nach Anzahl der Wohnungen 
• nach Anzahl der im Haushalt lebenden Personen

abrechnen. Der üblichste und gängigste Verteilerschlüssel der verbrauchsunabhängigen Betriebskosten ist die Abrechnung nach Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB). Den Verteilerschlüssel können Sie, sofern keine Bruttokaltmiete vereinbart ist, Ihrem Mietvertrag entnehmen.

Grundsätzlich haben Sie 30 Tage Zeit, um die Abrechnung zu prüfen und zu begleichen, falls Sie eine Nachzahlung leisten müssen. Bei Unklarheiten können Sie unter Vorbehalt bezahlen und schriftlich widersprechen. Unabhängig von den 30 Tagen der Zahlungsfrist bei einer Nachforderung besteht die Möglichkeit über einen Zeitraum von 12 Monate Zeit nach Eingang der Betriebskostenabrechnung Einspruch einzulegen.

• Sofern Sie der STADT UND LAND kein SEPA-Lastschriftmandat erteilt haben verrechnen Sie das Guthaben bitte selbst mit der nächstfolgenden Monatsmiete. Bitte überweisen Sie der STADT UND LAND hierzu im nächstfolgenden Monat nur die um das Guthaben gekürzte Miete. Sofern Ihre Mietzahlung durch eine Behörde (z.B. das Jobcenter) übernommen wird, legen Sie dort bitte die Betriebs- und Heizkostenabrechnung umgehend vor. Sofern Sie zukünftig von einer eigenständigen Verrechnung absehen wollen, kontaktieren Sie gern Ihre/n Kundenbetreuer/in zur Einreichung eines SEPA-Lastschriftmandates. In diesem Fall wird das Guthaben in der Regel mit Abzug der kommenden Miete bereits verrechnet.
• Sofern Sie eine Nachzahlung leisten müssen, überweisen Sie den geforderten Betrag bitte innerhalb von 30 Tagen bzw. zu der Frist, die in Ihrer Betriebskostenabrechnung genannt wird. Bei einem SEPA-Lastschriftmandat wird der Betrag innerhalb von 30 Tagen bzw. zu der Frist, die in Ihrer Betriebskostenabrechnung genannt ist, abgebucht.

In bestimmtem Fällen können Sie als Mieterin oder Mieter Einfluss auf die Höhe der Betriebskostenabrechnung nehmen. 
Beispiele, die die Höhe der entstehenden Betriebskosten beeinflussen können, sind:

Ihr Heiz- und Lüftungsverhalten:

Das richtige Heiz- und Lüftungsverhalten kann Ihre Betriebskostenabrechnung stark beeinflussen. 

Ihr (Warm-)Wasserverbrauch 

Der Warmwasserverbrauch hat einen großen Einfluss auf Ihren Energieverbrauch und beeinflusst demzufolge auch die Höhe Ihrer entstehenden Betriebskosten. 
Tipps: 

• Nehmen Sie nach Möglichkeit nur selten Wannenbäder. Duschen Sie stattdessen
• Nutzen Sie Spar-Duschköpfe
• Drehen Sie den Wasserhahn mit Warmwasser nur so lange auf, wie Sie es tatsächlich benötigen
• Achten Sie auf die Energieeffizienz Ihrer Haushaltsgeräte

Mülltrennung / Sperrmüll 

Trennen Sie Ihren im Haushalt entstehenden Müll sorgfältig. So kann vermieden werden, dass für den Abtransport der Müllcontainer zusätzliche Kosten entstehen. Außerdem hilfreich bei der Trennung des Mülls: https://www.bsr.de/abfall-abc-20563.php (Öffnet in einem neuen Tab)

Auch das Abstellen und infolgedessen das Abtransportieren von Sperrmüll verursacht Kosten. Stellen Sie also sicher, dass Sie alte Möbel oder anderes Inventar, das Sie nicht mehr benötigen, auf einem Recyclinghof entsorgen. Die Entsorgung ist in den meisten Fällen kostenfrei. Nähere Informationen erhalten Sie unter: https://www.bsr.de/recyclinghoefe-20503.php?view=list&wt_mc=gad_gr19rc (Öffnet in einem neuen Tab)