In Planung: Kaserne Hessenwinkel

Das Projekt bzw. das Bebauungsplanverfahren befindet sich in einem frühen Stadium. Als erster Schritt läuft die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs.1 BauGB vom 2. April 2025 bis 25. April 2025. Anwohnende und Interessierte können ihre Rückmeldungen auf verschiedenen Wegen einreichen: Entweder digital unter www.berlin.de/ba↗Dieser Link führt zu einer externen Seite und www.mein.berlin.de↗Dieser Link führt zu einer externen Seite, schriftlich an das Bezirksamt Treptow-Köpenick, Abteilung Stadtentwicklung, Straßen, Grünflächen und Umwelt, Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Stadtplanung, Rudower Chaussee 4, 12489 Berlin oder zur Niederschrift persönlich im Bezirksamt Treptow-Köpenick. Anschließend findet die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange statt, um den Umfang der Umweltprüfung zu ermitteln.

Die STADT UND LAND ist ein landeseigenes Wohnungsbauunternehmen, das für das Land Berlin bezahlbare Wohnungen baut. Das Aufstellungsverfahren Bebauungsplan 9-100 VE wird in Zuständigkeit des Bezirks durchgeführt.

Der Abriss erfolgt ohne Sprengungen und wird sorgfältig durchgeführt (Spezialbagger), um Schäden an umliegenden Gebäuden zu vermeiden. Vor dem Abriss der Gebäude findet ein Beweissicherungsverfahren statt, um den Zustand der Nachbargebäude schriftlich zu dokumentieren. Sollte es dennoch zu Schäden kommen, gibt es dafür Regelungen und Entschädigungen.

Ein Bebauungsplanverfahren ist darauf ausgelegt, alle relevanten Themen zu identifizieren und möglichst vielen Anliegen unter Abwägung der öffentlichen und privaten Belange gerecht zu werden. Ein konkreter Zeitraum kann seriös nicht angeben werden. Im Verfahren auftretende Problemlagen können zu Verzögerungen führen.
Die STADT UND LAND hat Interesse daran, dass das Verfahren zügig voranschreitet, da sonst mit Kostensteigerungen zu rechnen ist. Gleichwohl hält sich die STADT UND LAND sowohl an alle gesetzlichen Vorgaben; Unwägbarkeiten und neue Themenstellungen, die noch während der B-Plan-Verfahrens entstehen, gilt es zu lösen.

Zum Vergleich: Das Bebauungsplanverfahren für das Bauvorhaben „Altglienicker Höfe“ dauerte vier Jahre, für das Bauvorhaben „Buckower Felder“ dauerte es sechs Jahre.

Die Gebäude werden eine Mischung aus fünf, sechs und an einigen Stellen auch sieben bis acht Stockwerken umfassen, abhängig von ihrer Lage im Quartier.

Die Gebäudehöhe wurde aufgrund der Gegebenheiten des Grundstücks und der Notwendigkeit, möglichst viele Wohnungen zu schaffen, gewählt. Das Grundstück ist eine Altlastenverdachtsfläche, und es müssen zusätzliche Kosten für Abriss, Entsorgung und Erschließung berücksichtigt werden. Durch den Bau in die Höhe können die Kosten effizienter verteilt werden, und es wird gleichzeitig eine hohe Anzahl an Wohnungen realisiert, ohne zu viel Fläche zu versiegeln.
Die STADT UND LAND nutzt vorhandene Grundstücke effizient und plant langfristig für die kommenden Generationen. Durch das Bauen in die Höhe wird die Fläche besser genutzt, um den Bedarf an Wohnraum zu decken, ohne die verfügbaren Bodenressourcen unnötig zu verbrauchen. Auch im Hinblick auf Klimaschutz und Klimaanpassung ist eine Bauweise in die Höhe sinnvoll, da aufgrund der insgesamt geringeren Versiegelung mehr Freiflächen zur Verfügung stehen, die auch für weitere wohnungsbezogene Nutzungen und ggf. Regenwasserversickerung genutzt werden können.

Die genaue Anzahl der Wohnungen wird sich im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens ergeben, die STADT UND LAND möchte rund 450 Wohnungen errichten. Die Mieten für die Wohnungen werden variieren, wobei ein großer Anteil als sozial geförderter Wohnraum zu günstigeren Konditionen für Inhaberinnen und Inhaber eines Wohnberechtigungsscheins (WBS) angeboten wird. Es wäre unseriös, heute schon Mieten für einen Zeitpunkt in der Zukunft zu nennen, da die Baukosten nicht fixiert werden können. Die monatliche Nettokaltmiete für die geförderten Wohnungen liegt aktuell bei ca. 6,50 Euro pro Quadratmeter, während die Mieten für nicht geförderte Wohnungen höher sind.

Die Bauphase wird einige Verkehrsbeeinträchtigungen verursachen, insbesondere durch Baustellenfahrzeuge. Es wird jedoch angestrebt, die Auswirkungen auf die Anwohnendenstraßen so gering wie möglich zu halten. Die genauen Zugangswege zur Baustelle werden in Abhängigkeit von der logistischen Machbarkeit festgelegt. Zum derzeitigen Planungsstand gibt es noch keine Baustelleneinrichtungsplanung, sodass die Zuwegungen und Materiallagerflächen noch nicht feststehen.

Das Quartier wird vorrangig auf fußgänger- und fahrradfreundliche Infrastruktur setzen. Die Quartiersgarage soll den Autoverkehr abfangen, sodass Autos nur im Ausnahmefall in das Quartier fahren. Die Anbindung an die Fahlenbergstraße erfolgt vorwiegend für Radfahrende und Zufußgehende. Vorbehaltlich der Ergebnisse des zu erstellenden Fachbeitrages Verkehr ist davon auszugehen, dass die Fürstenwalder Allee den zusätzlichen Autoverkehr aufnehmen kann. Pro Wohnung ist aktuell ein Stellplatz geplant.

Alle Bedenken können und sollen im Rahmen der genannten Öffentlichkeitsbeteiligungen in das Verfahren eingebracht werden. Es wird betont, dass die Wohnungen nicht an bestimmte Personen belegungsgebunden sind, sondern aufgrund von Fördermitteleinsatz im Bau an Haushalte mit einem Wohnberechtigungsschein vermietet werden. Die STADT UND LAND stellt klar, dass es unfair ist, einem WBS-Haushalt soziale Auffälligkeit zu unterstellen. Die STADT UND LAND ist daran interessiert, eine soziale Mischung in den Quartieren zu ermöglichen.

Stellplätze werden in Form der Quartiersgarage gebaut, um den ruhenden Verkehr aus der Fläche zu nehmen. Die Anlage einer Tiefgarage scheidet aus Kostengründen aus. Die Quartiersgarage soll funktional nicht zu Lasten der Geschossfläche von Wohnungen gebaut werden und soll als Lärmschutz und Riegel zwischen Wohnbereichen und der Fürstenwalder Allee bzw. der Feuerwache dienen.

Die Einrichtung eines temporären Büros vor Ort ist derzeit nicht geplant, da der Aufwand für Container und Fachpersonal zu hoch ist. Stattdessen werden alle Informationen und Fragen auf der Projektwebseite veröffentlicht. Die STADT UND LAND hat gute Erfahrungen damit gemacht. Während der Bauphase wird es ebenfalls verschiedenen Informationsmöglichkeiten geben, welche das sein werden, wird zu gegebenem Zeitpunkt geplant.

Das vorhabenbezogene Bebauungsplanverfahren läuft nach den gesetzlichen Vorgaben, insbesondere des Baugesetzbuchs, ab. In den frühzeitigen Beteiligungen gibt es das bisherige städtebauliche Konzept bzw. den Vorhaben- und Erschließungsplan, zu dem auch die Behörden und die Träger öffentlicher Belange noch Stellung nehmen sollen. Auf Grundlage der Ergebnisse aus den frühzeitigen Beteiligungen und der noch zu erarbeitenden Fachgutachten wird das städtebauliche Konzept bzw. der Vorhaben- und Erschließungsplan angepasst und weiterentwickelt.

Fluglärm ist derzeit kein Problem für das geplante Vorhaben. Die heutigen Anforderungen an den Schallschutz denken dieses Thema bereits mit. Das Plangebiet befindet sich außerhalb der flugverkehrsbezogenen Siedlungsbeschränkungszone.

Im Bebauungsplanverfahren ist eine zweistufige Beteiligung der Öffentlichkeit vorgesehen. Während der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung vom 02.04.2025 bis 25.04.2025 können Sie Äußerungen und Stellungnahmen schriftlich an das Bezirksamt Treptow-Köpenick, Abteilung Stadtentwicklung, Straßen, Grünflächen und Umwelt, Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Stadtplanung, Rudower Chaussee 4, 12489 Berlin, per Mail an FBStadtplanung@ba-tk.berlin.de schicken oder zur Niederschrift persönlich im Bezirksamt Treptow-Köpenick abgeben.

Die zweite Stufe der Beteiligung wird perspektivisch die öffentliche Auslegung sein, in der Sie ebenfalls Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb eines mind. 30-tägigen Beteiligungszeitraums erhalten werden. Die öffentliche Auslegung kann aufgrund des Verfahrensstandes noch nicht terminiert werden.

Das künftige Wohnquartier soll hauptsächlich über die Fürstenwalder Allee erschlossen werden.
Auf dieser Seite wird sich als Lärmschutz zur Feuerwache die Quartiergarage erstrecken, die den Autoverkehr aus dem Wohnquartier abfangen soll. Das Wohngebiet soll als autoarmes Quartier geplant werden. Die Zuwegungen zur Fahlenbergstraße sollen vorwiegend für den Fuß- und Radverkehr genutzt werden und nur im Ausnahme-/Havariefall von Autos befahren werden. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wird ein verkehrsplanerischer Fachbeitrag erstellt, der die Auswirkungen des Wohnquartiers auf die Infrastruktur ermittelt.

Die Themen Lärm und Verkehr werden durch zu erstellende Fachgutachten im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens untersucht. Der Städtebau im Entwurf ist so konzipiert, dass auf das Thema Lärm Rücksicht genommen wird, so fungiert die Quartiersgarage beispielsweise als Lärmschutz zur Feuerwache. Das Quartier soll ohne Pkw-Durchgangsverkehr gestaltet werden, d.h. der Pkw-Verkehr soll durch die positionierte Quartiersgarage gegenüber der Wohnbebauung abgefangen werden. Das Quartier selbst und der Weg zur Fahlenbergstraße sollen vorwiegend durch Zufußgehende und Radfahrende genutzt werden. Das Bringen und Abholen von mobilitätseingeschränkten Personen und das Ausladen von Einkäufen vor den Wohngebäuden ist kurzzeitig möglich. Vorbehaltlich des Ergebnisses des Fachgutachtens Verkehr ist davon auszugehen, dass die Fürstenwalder Allee als übergeordnete Straße den zusätzlichen Verkehr aufnehmen kann.

Rahnsdorf verfügt über mehrere Supermärkte: Edeka und Aldi liegen ca. 450 vom geplanten Wohngebiet entfernt. Darüber hinaus verfügt Rahnsdorf über zwei Netto-Supermärkte, sodass der Bedarf an Supermärkten gedeckt ist und kein weiterer Supermarkt im Quartier geplant ist. Kleinflächige Gewerbeeinheiten wie ein Bäcker oder ein Café oder auch gesundheitliche Einrichtungen wie eine Arztpraxis sind im Quartier aber durchaus vorstellbar.

Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wird die Anzahl der benötigten Grundschulplätze nach dem kooperativen Baulandmodell ermittelt. Im Rahmen des Durchführungsvertrages wird die STADT UND LAND verpflichtet, die Kosten, die für die Schaffung zusätzlicher Grundschulplätze entstehen, zu tragen. Der Bedarf an Grundschulplätzen, der durch den Neubau der 450 Wohnungen entsteht, soll durch Erweiterung der Grundschule an den Püttbergen gedeckt werden. Im Bebauungsplanverfahren steht die Abdeckung der benötigten Grundschulplätze im Vordergrund, der Bedarf für Schulplätze an weiterführenden Schulen ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens und ist nicht an Einzugsgebiete gekoppelt.

Es wird davon ausgegangen, dass durch die Erweiterung der Grundschule an den Püttbergen der durch das Vorhaben bedingte Bedarf an zusätzlichen Grundschulplätzen gedeckt werden kann. Möglichkeiten einer zusätzlichen Abdeckung von Schulplätzen an weiterführende Schulen des Bezirks werden aktuell u. a. auch im derzeit fortzuschreibenden sozialen Infrastrukturkonzept geprüft.

Die Bereitstellung von auf das Vorhaben bezogenen, ausreichenden Grundschulplätzen ist Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens und des Durchführungsvertrages und ist entsprechend abzusichern. Der Nachweis ist im Bebauungsplanverfahren zu führen.

Es gibt aktuell Herausforderungen hinsichtlich der Abdeckung von Schulplätzen an weiterführenden Schulen innerhalb des Bezirks, besonders aufgrund der steigenden Schülerzahlen. Der Bezirk arbeitet bereits an Lösungen, um den Bedarf an weiterführenden Schulplätzen abzufedern. Dies umfasst auch die Erweiterung bestehender Schulen oder den Bau neuer Einrichtungen. Die Abdeckung des Bedarfs für weiterführende Schulplätze wird derzeit vom Bezirk auch im Rahmen des fortzuschreibenden sozialen Infrastrukturkonzepts geprüft. Planungen oder Bauvorhaben zur Abfederung des Schulplatzbedarfs an weiterführenden Schulen sind bereits angelaufen oder in Umsetzung (u. a. Erweiterung Wilhelm-Bölsche-Oberschule in Friedrichshagen).

Der Bedarf an Grundschulplätzen wird nach dem Berliner Baulandmodell auf Grundlage der geplanten Geschossflächen für Wohnen und der erwarteten Einwohnerzahl im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens ermittelt. Die Abdeckung des Schulplatzbedarfs an weiterführenden Schulen ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens. Diese überörtlichen Planungen sind ergänzend Gegenstand der bezirklichen Schulentwicklungsplanung.

Die STADT UND LAND ist nur für den Wohnungsbau und die Infrastruktur innerhalb des Quartiers verantwortlich, wie z.B. den Bau einer Kita. Ein Durchführungsvertrag nach § 12 BauGB zwischen Vorhabenträger und Bezirk wird im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens abgeschlossen.

Die übergeordnete Infrastruktur wie Straßen und Versorgungsleitungen sind Gegenstand von Fachplanungen zuständiger Behörden auf Senats- oder Bezirksebene sowie von Trägern öffentlicher Belange. Alle relevanten Themen werden im Bebauungsplanverfahren und ggf. im Durchführungsvertrag berücksichtigt.

Die Infrastruktur im neu geplanten Quartier, wie die Kindertagesstätte oder z.B. kleinflächige Gewerbeeinheiten für eine Arztpraxis, ein Café oder einen Bäcker werden von der STADT UND LAND geplant und gebaut. Öffentliche Rückmeldungen werden dazu beitragen, diese Aspekte weiter zu gestalten.

Die STADT UND LAND kümmert sich auch um den Bau wohnungsnaher Infrastruktur, wie Kitas und Arztpraxen. Supermärkte oder größere Einkaufsflächen werden von uns nicht gebaut. Weitere Ideen können im Rahmen der Bürgerbeteiligung eingebracht werden. Da sich in Nähe der Neubauvorhaben bereits zwei Supermärkte befinden (Edeka und Aldi), ist nicht davon auszugehen, dass im Quartier ein Supermarkt untergebracht wird. Kleinere Gewerbeeinheiten sind denkbar.

Die fachlich zuständigen Behörden und Träger öffentlicher Belange werden im Bebauungsplanverfahren beteiligt. Sollten im Ergebnis der Beteiligungen der Behörden oder sonstigen Träger öffentlicher Belange die bestehenden Infrastrukturen zur Erschließung nicht ausreichend sein, sind ggf. der Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens (bzw. das Bauvorhaben) oder die bestehende Erschließungssituation fortzuschreiben.

Im Bebauungsplanverfahren wird ein Verkehrsgutachten erstellt, das die Auswirkungen des Bauvorhabens auf die Verkehrsinfrastruktur berücksichtigt.

Die Beleuchtung von Straßen und Bushaltestellen liegt in der Verantwortung der zuständigen Senatsverwaltung. Der Bezirk hat sich bereits für Ertüchtigungsmaßnahmen eingesetzt.

Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens sind ein Artenschutzfachbeitrag und eine Umweltprüfung mit Umweltbericht zu erstellen. Es sind Ausgleichsmaßnahmen zu erbringen. Als Ausgleichsflächen innerhalb des Plangebietes sollen die Flächen des ehemaligen Casinos und des Heizhauses auf dem Kasernengrundstück dienen.

Beim Wohnungsbau ist ein Abstand zum umliegenden Wald von ca. 10 bis 20 m einzuhalten.

Ausgleichsflächen innerhalb des Plangebietes sollen auf der Fläche des ehemaligen Casinos und des Heizkraftwerks entstehen. Diese Flächen sollen entsiegelt und für Ausgleichspflanzungen vorgehalten werden.

Das Abwasser wird über die Abwasserkanalisation entsorgt und in der Kläranlage gereinigt. Für das Regenwasser wird im Bebauungsplanverfahren ein Niederschlagsentwässerungskonzept erstellt. Aufgrund des Altlastenverdachts sind Versickerungsmöglichkeiten auf dem Vorhabengrundstück zu prüfen.

Für die Straßenentwässerung auf vorhandenen öffentlichen Straßen ist die STADT UND LAND nicht zuständig. Versickerungs- und / oder Rückhaltungsmöglichkeiten von Regenwasser im Plangebiet werden durch eine Machbarkeitsstudie im Bebauungsplanverfahren geprüft.

Da das Bauvorhaben im Wasserschutzgebiet liegt, wird es voraussichtlich Auflagen von der zuständigen Senatsverwaltung geben. Im Bebauungsplanverfahren ist ein Fachgutachten zur Machbarkeit der Niederschlagsentwässerung zu erstellen. Aufgrund des Altlastenverdachts sind Versickerungsmöglichkeiten auf dem Vorhabengrundstück zu prüfen.

Neben der Umweltprüfung und Eingriffsbewertung ist auch ein Artenschutzfachbeitrag Bestandteil des Bebauungsplanverfahrens. Das Projektgrundstück wird hinsichtlich geschützter Tierarten und geschützter Lebensstätten kartiert und bewertet. Sollten geschützte Lebensstätten durch das Neubauvorhaben beeinträchtigt werden, sind diese auszugleichen, z.B. durch das Anbringen von Nistkästen oder an andere Stelle zu verlagern. Auf dem Vorhabengrundstück sollen ebenfalls Ausgleichsflächen entstehen.

Es wurde festgestellt, dass für das neue Quartier voraussichtlich keine Fernwärmeversorgung verfügbar ist. Stattdessen werden andere Lösungen geprüft, beispielsweise nachhaltige Lösungen, wie z. B. der Einsatz von Wärmepumpen und die Nutzung von Photovoltaik. Diese werden helfen, den Energiebedarf zu decken und gleichzeitig den CO₂-Ausstoß zu verringern. Auch ein Abwasserwärmesystem wie beim Bauvorhaben auf den Buckower Feldern wäre ggf. denkbar. Die Energieversorgung ist ggf. auch Gegenstand des Durchführungsvertrages.

Die Stromversorgung für das Neubaugebiet wird in Zusammenarbeit mit den Netzbetreibern geplant. Es wird dabei berücksichtigt, dass zukünftige Bedürfnisse wie der Betrieb von Wärmepumpen und anderen energieintensiven Geräten abgedeckt werden können. Die Beteiligung der Energieversorger im Bebauungsplanverfahren soll sicherstellen, dass die technische Infrastruktur rechtzeitig an die neuen Anforderungen angepasst werden kann. Auch eine Glasfaseranbindung ist vorgesehen.

Auch die Berliner Wasserbetriebe werden in das Verfahren eingebunden. Falls die Kapazitäten nicht ausreichen, sind notwendige Maßnahmen ggf. auch Gegenstand des Durchführungsvertrages.

Der Brandschutz ist ein wichtiger Bestandteil der Planung. Die Feuerwehr wird in das Bebauungsplanverfahren und in die Prüfung der Bauvorhaben und der entsprechenden Infrastruktur einbezogen, um sicherzustellen, dass im Falle eines Brandes alle Sicherheitsvorkehrungen erfüllt sind. Es wird darauf geachtet, dass die benötigten Ausrüstungen, wie z. B. längere Leitern, vorhanden sind und die Gebäude für die Feuerwehr zugänglich sind.

Die soziale Infrastruktur wird im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens berücksichtigt. Die Planung von Polizeiwachen fällt nicht in den Verantwortungsbereich der STADT UND LAND.

Der Müll wird von demjenigen entsorgt, auf dessen Grundstück er sich befindet.

Die Baustellenzufahrt zum Neubauvorhaben wird dort eingerichtet, wo es sinnvoll ist. Das Neubauprojekt in der Fahlenbergstraße befindet sich nicht im Eigentum der STADT UND LAND.

Ob konkrete Planungen für eine örtliche Polizeiwache vorliegen bzw. erforderlich werden, wird zunächst im Rahmen der frühzeitigen Behördenbeteiligung ermittelt (Beteiligung des Landeskriminalamtes - Zentralstelle für Prävention). Bei Bedarf wird sich der Bezirk bei der zuständigen Senatsverwaltung erkundigen.

Die Fertigstellung der Bauvorhaben, die von der degewo durchgeführt werden, hängt von deren Fortschritt ab. Sie ist nicht Teil des Verfahrens zum Bebauungsplan 9-100 VE.

Die Wohnungsvergabe bei der STADT UND LAND erfolgt diskriminierungsfrei, transparent und DGS-VO-konform. Interessierte für eine Wohnung können sich während der Vermietungsphase auf eine oder mehrere Wohnungen bewerben. Aus den Bewerberinnen und Bewerbern wählt ein Zufallsgenerator aus, wer die Wohnungen besichtigen kann. Wenn die Interessentinnen und Interessenten nach der Besichtigung die Anmietung einer Wohnung verfolgen, müssen persönliche Unterlagen, wie z.B. Einkommensnachweise und ggf. eine WBS-Berechtigung eingereicht werden. Die Entscheidung zum Mietvertrag erfolgt durch die zuständigen Mitarbeitenden.

In Neubauvorhaben werden viele Wohnungen gleichzeitig vermietet, sodass Interessentinnen und Interessenten mit größerer Wahrscheinlichkeit vom Zufallsgenerator für eine Besichtigung ausgewählt werden.