Modernisierung Badener Ring, Loewenhardtdamm, Bayernring und Boelckestraße
Die STADT UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mbH wird im Wohnkomplex Bayernring, Badener Ring, Loewenhardtdamm und Boelckestraße umfangreiche Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten an Gebäuden und in Wohnungen durchführen. Im Folgenden finden Sie Informationen und Antworten auf häufig gestellte Fragen zum Bauvorhaben.
Die Modernisierungsmaßnahmen führen im Ergebnis zu einer Einsparung von Energie in Höhe von ca. 33 %. Die Grundlage der Berechnung ist die DIN 18599. Diese Einsparung unterstützt die Ziele des Klimaschutzes und leistet somit einen wertvollen und nachhaltigen Beitrag für die Umwelt. Die Maßnahmen gehen in vielen Fällen mit umfassenden Einschränkungen für die Mieter*innen einher. Aufgrund der geplanten umfangreichen Baumaßnahmen in der Wohnung ist Baufreiheit unumgänglich. Aus diesem Grund ist in den meisten Fällen ein Auszug der Mieter*innen während der Baumaßnahmen notwendig. Eine mitarbeitende Person der Mieterbetreuung wird gemeinsam mit allen Betroffenen den Umzug in eine Zwischenumsetzwohnung sowie den Rückzug planen und umfassend beraten. Darüber hinaus werden gesonderte Termin zwischen den Mieter*innen und dem Umzugsunternehmen stattfinden, um individuell festzulegen, welche Bedarfe im konkreten Umzugsfall bestehen. Ebenfalls ist es für die Baufreiheit notwendig, dass alle Einrichtungsgegenstände aus Ihrer Wohnung und von Ihrem Balkon durch ein qualifiziertes Umzugsunternehmen andernorts sicher verwahrt werden.
Mit jeder Mietpartei wird persönlich über die Maßnahmen, die in der jeweiligen Wohnung stattfinden, gesprochen. Mit jeder Mietpartei wird angestrebt, eine Modernisierungsvereinbarung abzuschließen. Hier werden z.B. Art und Umfang der Maßnahmen sowie die verbindlich Mieterhöhung schriftlich festgehalten.
Der 3. Bauabschnitt mit dem Ausführungszeitraum Februar 2026 bis Februar 2027 betrifft die Aufgänge:
Boelckestr. 12, 14, 16, 18, 20 und
Badener Ring 32 g, 32 f, 32 e, 32 d und
Bayernring 28 b, 28 a, 28.
Die Erneuerung der Wärmedämmung an der Fassade, die erstmalige Dämmung der Unterseite der Kellerdecke und die Dämmung der obersten Geschossdecke im Dachraum. Es werden die Dachdeckung und die Regenentwässerung erneuert. Zudem wird das Dach wird mit einer Photovoltaikanlage ausgerüstet sowie die Balkone, Treppenhäuser und Hauseingänge instandgesetzt.
Die Durchführung einer Badmodernisierung sowie Strangsanierung, die maler- und tischlermäßige Überarbeitung der Holzkastendoppelfenster inklusive energetischer Aufwertung durch Isolierglasscheiben, der Austausch der Holzverbundfenster und Einfachfenster durch Holzkastendoppelfenster, die Erneuerung der elektrischen Steigleitungen sowie die Modernisierung der Elektroinstallationen (Unterverteilung und Zähler-Zentralisation).
1. Bauabschnitt:
Loewenhardtdamm 23, 25, 27, 29, 31, 33, 35, 37
Bayernring 25, 25a, 25b, 25c
Badener Ring 40e, 40d, 40c, 40b, 40a
Geplante Bauzeit: 2. Quartal 2023 bis 4. Quartal 2024
2. Bauabschnitt:
Badener Ring 40i, 40h, 40g, 40f
Bayernring 26b, 26a, 26
Badener Ring 32a, 32b, 32c
Bayernring 27b, 27a, 27
Geplante Bauzeit: 2. Quartal 2024 bis 4. Quartal 2025
3. Bauabschnitt:
Badener Ring 32g, 32f, 32e, 32d
Bayernring 28b, 28a, 28
Boelckestraße 20, 18, 16, 14, 12
Geplante Bauzeit: 1. Quartal 2026 bis 1. Quartal 2027
4. Bauabschnitt:
Loewenhardtdamm 39
Badener Ring 44, 42, 40, 38, 36, 34, 32, 30, 28
Boelckestraße 22
Geplante Bauzeit: 3. Quartal 2026 bis 4. Quartal 2027
Häufig gestellte Fragen und Antworten rund um die Modernisierung
Für die Mieterbetreuung ist neben dem zuständigen Servicebüro Tempelhof, die SOPHIA Berlin GmbH beauftragt. Das Team um Herrn Dennis Lindner (Bereichsleitung der Mieterbetreuung) besteht aus Frau Kunert und Herrn Mauermann. Neben den persönlichen Wohnungsbegehungen gemäß Baufortschritt erfolgt eine telefonische Erreichbarkeit sowie eine Mietersprechstunde im Mieterbetreuungsbüro der Siedlung.
Telefonische Erreichbarkeit: - Montag bis Donnerstag von 09:00 – 16:00 Uhr
Mietersprechstunde im Sanierungsbüro: - Jeden Donnerstag von14:00 – 16:00 Uhr
Das Sanierungsbüro befindet sich in der Boelckestraße 20, 12101 Berlin, Erdgeschoss.
Das gewählte Gremium ist der Mieterbeirat Neu-Tempelhof. Frau Susanne Pedd ist hier im Vorsitz tätig. Sie erreichen den Mieterbeirat unter: mieterbeiratpedd.neutempelhof@gmail.com
Ja, Herr Johannes Laskowski wurde als Sanierungsbeirat gewählt. Neben dem zuständigen Mieterbeirat können Sie sich gerne vertrauensvoll an den Sanierungsbeirat wenden. Er ist telefonisch unter 030 7869487 zu erreichen. Regelmäßig wird im Zuge der Baumaßnahmen ein Dialog zwischen den beteiligten Mietergremien stattfinden.
Sie haben die Möglichkeit die Härtefallmitteilung bis zum Ende des auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgenden Monat schriftlich bei der STADT UND LAND einzureichen. Grundsätzlich können Sie auch über die Frist hinaus Ihre individuellen Bedarfe oder Herausforderungen gemeinsam mit der beauftragten Mieterbetreuung besprechen. Wir sind bestrebt, für Sie und Ihre persönlichen Umstände eine adäquate Lösung zu finden.
Das Wohnquartier steht unter Denkmalschutz und die beabsichtigten baulichen Maßnahmen wurden von der Denkmalschutzbehörde genehmigt. Darüber hinaus steht die STADT UND LAND in ständigem Austausch mit der Denkmalschutzbehörde und stimmt sich mit ihr ab. Dies betrifft beispielsweise geplante Abbrüche und / oder Erneuerungen denkmalwerter Bauteile, Ausstattung und Zubehör, Farbkonzept, Positionierung und Gestaltung der Photovoltaikelemente etc. In den Wohnungen trifft der Denkmalschutz auf folgende Ausstattungen zu: Terrazzoboden in der Küche, ggf. Küchenwandfliesen, Kastendoppelfenster, Rollläden in Erdgeschoss, Speisekammer, Einbauschrank Flur, Hängeboden Flur, Zierleiste Flur, Parkett und Dielenboden, Zimmertüren, Wohnungseingangstür und Klingelschild, Balkonkastenhalterung, Seitenverglasung Balkon und Türschwellen.
Ja, die Kolleginnen der Mieterbetreuung melden sich rechtzeitig bei Ihnen, um einen persönlichen Termin in Ihrer Wohnung mit Ihnen zu vereinbaren. Hierbei erfolgt die Klärung Ihrer offenen Fragen, die Erläuterung der Maßnahme, die Planung Ihres Umzugs, sowie die vorbereitende Besprechung zum Abschluss einer Modernisierungsvereinbarung. Darüber hinaus erfolgt gleichzeitig eine technische Begehung sowie die Vorbesprechung der Umzugsplanung mit dem jeweiligen Umzugsunternehmen.
Durch die Komplexität der Maßnahmen ist das Verbleiben in der Wohnung während der Maßnahme nicht möglich. Zum Teil werden umfangreiche Maßnahmen an der Elektroinstallation vorgenommen, sodass auch der Verbleib der Möbel in der Wohnung nicht möglich ist. Hierfür wird ein qualifiziertes Umzugsunternehmen Ihren Aus- und Wiedereinzug gemeinsam mit Ihnen rechtzeitig besprechen.
Bei einer Modernisierungsvereinbarung handelt es sich um eine beiderseitige und individuelle Vereinbarung für die durchzuführenden Maßnahmen. Es bietet neben möglichen weiterführenden Abreden auch die Kostensicherheit für Sie als Mieter*in.
Das Programm ist Teil des umfassenden Berliner Entlastungspakets und richtet sich an Privathaushalte und Gewerbetreibende, die mit den Energieträgern Öl, Pellets, Kohle oder Flüssiggas heizen. Mieter*innen einer Wohn- oder Betriebsfläche sollen die Heizkostenhilfe im Rahmen der Nebenkostenabrechnung erhalten.
Antragsberechtigt sind Eigentümer*innen einer mit Öl, Kohle, Pellets oder Flüssiggas betriebenen Feuerstätte. In Ihrer Wohnanlage sind die vorstehend genannten Kriterien nicht erfüllt, sodass eine Entlastung im Rahmen der Nebenkostenabrechnung nicht erfolgen kann.
Die Anträge auf Förderung im Programm „Bundesförderung für effiziente Gebäude“ (BEG) sind für Einzelmaßnahmen bei der BAFA (Bundesanstalt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) gestellt worden. Es liegen zurzeit noch nicht alle Rückläufe vor.
Die Baumaßnahmen in der Wohnung sind mit einer reinen Bauzeit von zwölf Wochen angegeben. Zur Organisation der Umzüge und Rückzüge erfolgt der Auszug der Mieter*innen und Mieter bis zu fünf Wochen vor oder nach der reinen Bauzeit. Die Keller müssen ebenfalls zum Teil vier Wochen vor Baubeginn geräumt sein. Wir haben festgelegt, diese zusätzliche Information der Auszugszeiten in der kommenden Modernisierungsankündigung deutlicher zu kommunizieren. Wir hoffen, damit für die weiterführenden Ankündigungen mehr Klarheit in diesem Thema zu schaffen.
Wir haben in den umliegenden Häusern entsprechende Umsetzwohnungen herrichten lassen. Es handelt sich dabei um Wohnungen im unmöblierten Zustand. In der Umsetzwohnung befinden sich ein Herd und ein Spültisch. Das Umzugsunternehmen wird mit Ihnen den Bedarf der Mitnahme Ihrer eigenen Möbel individuell besprechen. Das restliche Mobiliar wird in geeigneten Flächen trocken und sicher eingelagert.
Das ist korrekt. Die Umsetzwohnungen können auf Grund der benötigten parallelen Nutzungskapazitäten nicht in identischer Wohnungsgröße zur Verfügung gestellt werden. Beim Abschluss der Umsetzungsvereinbarung wird dies bei der Berechnung des Nutzungsentgeltes berücksichtigt.
Ja und nein. Für die Zeit der Umsetzung in eine andere Wohnung erhalten Sie eine vollständige Mietminderung. Dem entgegen steht, das mit Ihnen für die Nutzung der Umsetzwohnung ein Nutzungsentgelt vereinbart wird, welches Sie in gewohnter Weise auf Ihr vorhandenes Mietenkonto einzahlen.
Für die Maßnahme insgesamt erhalten Sie eine entsprechende Mietminderung, welche im Anschluss an die Maßnahme anhand des tatsächlichen Bauablaufs bewertet wird. Es gilt dabei zu berücksichtigen, dass bei energetischen Modernisierungen eine Mietminderung für die Dauer von drei Monaten ausgeschlossen ist. Diese Gesetzmäßigkeiten werden wir bei der Berechnung der Mietminderung entsprechend in Abzug bringen.
Eine weiterführende Kompensationszahlung ist nicht vorgesehen. Die sodann ausgeschüttete Mietminderung entspricht den vorstehend genannten Einschränkungen und bezieht sich auf gesetzliche Grundlagen sowie individuellen Gegebenheiten der Mieter*innen. Die Kosten für notwendige Ummeldungen von Telefon- und Internet übernimmt nach vorheriger Prüfung die STADT UND LAND.
Nein, in der Umsetzwohnung ist kein Telefon- und Internetanschluss vorhanden. Für den Zeitraum der Umsetzung müssen Sie Ihren Anschluss selbstständig ummelden. Die Kosten für die Ummeldung trägt die STADT UND LAND. Die Mieterbetreuung kann Ihnen hier beratend zur Seite stehen.
Nein, auf Grund von häufigen Ein- und Auszügen ist das aus Kapazitätsgründen nicht möglich.
Die Briefkastenanlage wird während der Sanierungsarbeiten weiterhin für Sie zugänglich bleiben. Während der Bauphase wird die Briefkastenanlage für einen gewissen Zeitraum am Gerüst vor der Haustür befestigt.
Die Hängeböden müssen aufgrund von Denkmalschutz erhalten bleiben und dürfen nicht entfernt werden. Die Höhe verringert sich durch den Einbau einer Abhangdecke.
Fest verklebte Teppichböden können in der Wohnung erhalten bleiben, werden dementsprechend geschützt, aber es kann keine Garantie für mögliche Schäden während der Bauarbeiten übernommen werden. Bodenbelege, die nur fixiert und nicht fest verklebt sind, müssen aus Sicherheitsgründen entfernt werden..
Nein, Teppiche dürfen aufgrund von Denkmalschutz nicht mit den Dielen / dem Parkett verklebt werden.
Ja, alle lose verlegten Bodenbeläge müssen aus Sicherheitsgründen entfernt werden.
Es handelt sich um eine vollständige Strangsanierung. Hierbei erfolgten der Austausch und der Neubau der wasserführenden Leitungen anhand der aktuellen technischen Vorgaben. Ein Erhalt der Objekte und der vorhandenen Fliesen ist auf Grund der massiven baulichen Eingriffe nicht möglich. Zum Teil ist es erforderlich, die Anordnung der Objekte im Bad neu zu organisieren.
In Ihrer Modernisierungsankündigung sind wohnungskonkret die Kosten ermittelt worden. Sofern in Ihrer Wohnung bereits Ausstattungen vorhanden sind, beispielsweise ein modernes Badezimmer, sind diese umlagefähigen Kosten bereits in Abzug gebracht worden. Eine erneute Umlage dieser Kosten erfolgt damit nicht.
Nein, die Kosten sind bereits in der Modernisierungsankündigung berücksichtigt worden. Es erfolgt keine Umlage dieser Kosten.
Im Bauvorhaben insgesamt ist die Wahlmöglichkeit zwischen Duscheinbau und Badewanneneinbau nicht vorgesehen. Sie können im Rahmen der Maßnahme einen Antrag auf Umbau bei Ihren zuständigen Servicebüro stellen, welcher sodann von der SOPHIA Berlin GmbH im Rahmen des altersgerechten Umbaus geprüft wird. Wir können an dieser Stelle bereits darauf hinweisen, dass für die Bewilligung der Maßnahmen ein Pflegegrad vorliegen muss. Darüber hinaus werden Duschen (Neuinstallation) in der Regel nur für 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen genehmigt werden können.
Ja, wenn Sie in Ihrer Wohnung eine Dusche eingebaut haben, wird Ihnen im Rahmen der Baumaßnahme eine neue Dusche hergestellt. Auf Grund diverser technischer Gegebenheiten ist es nicht immer möglich, die Maße der verbauten Duschen einzuhalten.
Wir haben uns dafür entschieden, drei verschiedene Fliesenfarben zur Auswahl für unsere Mieter*innen zur Verfügung zu stellen. Sie können sich diese im Mieterbetreuungsbüro der SOPHIA, Boelckestraße 20, unter vorheriger Terminankündigung ansehen und Ihre entsprechende Auswahl treffen.
Die Fußbodenbeläge in den Wohnräumen werden nicht überarbeitet/erneuert. Es erfolgt eine Erneuerung der Badezimmerfußböden sowie eine partielle und bedarfsgerechte Überarbeitung des Terrazzobodens in der Küche, sofern vorhanden. Es handelt sich hierbei jedoch nicht um eine vollständige Aufarbeitung des vorhandenen Terrazzobodens.
Nein, die Heizkörper werden nicht erneuert. Sie werden instandgesetzt bzw. malermäßig überarbeitet. Neu ist nur der Heizkörper im Badezimmer (Handtuchheizkörper).
Reparaturen der Zimmertüren sind nicht Bestand der Baumaßnahme.
In einem Teil der Wohnungen ist es erforderlich, die
Trennwand zwischen Küche und Badezimmer zur erneuern. In einigen dieser Wohnungen handelt es sich bei der neuen Trennwand um eine Installationswand mit notwendigen Versorgungsleitungen, wodurch sich die Trennwand um ca. 18 cm verbreitern wird. Durch mögliche abweichende Bestandssituationen, welche erst im Laufe des Baugeschehens ersichtlich sind, kann sich diese Angabe geringfügig verändern.
Es ist richtig, dass in der wohnungskonkreten Modernisierungsankündigung bei vereinzelten Mieter*innen nicht die richtige Datengrundlage herangezogen wurde. Unsere Mieterbetreuung und das vor Ort tätige Baubüro haben dies bereits plausibilisiert. Im Rahmen der technischen Vorbegehungen erfolgt eine erneute Bestandsaufnahme. Etwaig notwendige Anpassungen werden im Rahmen der persönlichen Gespräche zur Modernisierungsvereinbarungen mit Ihnen korrigiert und vereinbart.
Die Schwellen vor der Haustür werden nicht entfernt (Denkmalschutz). Bei Bedarf werden sie repariert.
Die Einfachfenster und Verbundfenster (teilweise in Bädern vorhanden) werden durch neue Kastendoppelfenster ersetzt. Verbliebene Kastendoppelfenster werden unter den erforderlichen Schutzmaßnahmen maler- und tischlermäßig überarbeitet. Abschließend erfolgt ein Gang- und Schließbarmachen aller anderen Fenster in der Wohnung.
Folgende energetische Maßnahmen sind unter Berücksichtigung der Anforderungen des Denkmalschutzes vorgesehen:
Dachboden- und Kellerdeckendämmung, sowie Dämmung des Treppenhauskopfes und der Decke über den Durchfahrten / - gängen am Badener Ring
Ertüchtigung der Kastendoppelfenster (isolierverglaste Innenflügel) sowie Einsetzen von Dichtungen
Entfernen von Einfach- und Verbundfenstern und
Ersatz durch neue Kastendoppelfenster
tischlermäßige Überarbeitung der Wohnungseingangstüren (u. a. Einsetzen einer umlaufenden Dichtung)
tischlermäßige Überarbeitung der Hauseingangstüren
Treppenhaus bleibt als unbeheiztes Treppenhaus
bestehen, kein Austausch der Fenster geplant
Ein Bauphysiker / Energieberater stand während
der gesamten Planungsphase dem Architekten und Bauherren beratend zu Seite
Energieberichte wurden erstellt
Neue Dämmung der Fassade. Die Fassade ist nach der Sanierung instandgesetzt und besser gedämmt
Photovoltaikanlage auf den Dächern
Nein, die Kellerverschläge bleiben erhalten.
Die Kellerabdichtung wird nicht überarbeitet.
Nein, die Kellerverschläge erhalten keine Leuchten, das Licht in den Gängen bleibt erhalten.
Die Kellerfenster werden gang- und schließbar gemacht und neu lackiert. Bei Bedarf werden die Fenster erneuert.
Die Anzahl der neuen Fahrradstellplätze beläuft sich voraussichtlich auf ca. 180 Stück, diese sind nicht überdacht.
Gemeinsam mit unserer Mitarbeiterin für Außenanlagen konnten wir zusätzliche mobile Fahrradständer installieren. Diese werden entsprechend des Bedarfs mit der Baustelle weiterziehen.
Diese sind nach der Baumaßnahme wieder verfügbar.
Sowohl Flora als auch Fauna finden im Rahmen der Baumaßnahmen Berücksichtigung. Es erfolgen behutsame Rück- und Pflegeschnitte in Übereinstimmung mit dem Gartenhistorischen Gutachten / Konzept und unter Beachtung der Schutzzeiten (März bis September) gemäß Bundesnaturschutzgesetz; Schutz von Bäumen und Sträuchern während der Baumaßnahme. Zusätzlich findet eine Einbindung eines Ornithologen statt und die Sichtung von potenziellen Nistplätzen vor Baubeginn sowie das Anbringen von Ersatznistkästen nach Beendigung der Baumaßnahme.
Nein, eine Entschädigungszahlung für mietereigene Einbauten ist nicht vorgesehen. Mietereigene Einbauten wie z. B. eine Küche, Einbauschränke oder spezielle Badinstallationen sind Privatvermögen des oder der Mieters / Mieterin. Die Verantwortung für diese Einbauten, einschließlich ihrer Entfernung oder anderweitigen Verwertung, liegt daher nicht bei der STADT UND LAND.
Grundsätzlich gilt: Eine dauerhafte Mietminderung aufgrund einer geringfügigen Verkleinerung der Wohnfläche ist in der Regel nicht möglich, wenn die Abweichung unter zehn Prozent der ursprünglichen Wohnfläche liegt. Kleinere Flächenabweichungen sind im Mietrecht toleriert und führen nicht automatisch zu einer Anpassung der Miete. Da die Abweichungen unter zehn Prozent der ursprünglichen Gesamtwohnfläche liegen, wird keine dauerhafte Mietminderung seitens der STADT UND LAND gewährt.
Sie müssen keine gesonderten Anträge auf Mietminderung stellen. Die Gewährung einer Mietminderung erfolgt seitens der STADT UND LAND rückwirkend. Bitte beachten Sie, dass die Dauer sowie die Höhe der Mietminderung von den tatsächlichen Beeinträchtigungen aufgrund des Baugeschehens abhängen.
Hinweis: Gemäß § 536 Abs. 1a BGB ist eine Mietminderung bei einer energetischen Modernisierung für die Dauer von drei Monaten ausgeschlossen.
Nach Abschluss der Baumaßnahmen wird eine Baufeinreinigung in Ihrer Wohnung durchgeführt. Wir möchten Sie jedoch darauf hinweisen, dass auch bei größter Sorgfalt nicht vollständig ausgeschlossen werden kann, dass sich noch einzelne Staubpartikel in der Wohnung befinden.
Ja, die Demontage Ihrer mietereigenen Einbauküche ist notwendig. Das von uns beauftragte Umzugsunternehmen kümmert sich um die fachgerechte Demontage, die Einlagerung sowie die anschließende Wiedermontage Ihrer Küche nach Abschluss der Baumaßnahmen.
Für die Betreuung der Mieter*innen ist neben dem zuständigen Servicebüro Tempelhof die SOPHIA Berlin GmbH beauftragt. Das Team um Dennis Lindner besteht aus Laura Grünberg und Lidia Kunert. Neben den persönlichen Wohnungsbegehungen gemäß Baufortschritt erfolgt eine telefonische Erreichbarkeit sowie eine Mietersprechstunde im Mieterbetreuungsbüro in der Siedlung.
Mietersprechstunde im Sanierungsbüro: donnerstags zwischen 14:00 und 16:00 Uhr